存量房貸利率加點部分能否下調？業(yè)主面臨“高位站崗”
2023-02-06 13:11:55??????點擊：
存量房貸加點部分不變新老房貸利率差距越來越大
2019年8月，根據國務院部署，人民銀行改革完善LPR形成機制，LPR已經成為金融機構貸款定價的主要參考。當年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的LPR為定價基準加點形成。2020年8月，存量貸款定價基準轉換也如期完成。根據央行披露的數(shù)據，存量個人房貸累計轉換28.3萬億元、6430萬戶，轉換比例99%，其中94%轉換為參考LPR定價。根據合同約定，存量房貸客戶每年的實際房貸利率只與利率重定價日前最近一期的LPR有關，但是加點部分就不能再變化。
北青報記者去年底曾對讀者進行了一個小調查。42位來自全國15個省市自治區(qū)的讀者反饋的信息顯示，只有兩位廣東的讀者選擇了固定利率，分別為5.135%和5.88%，其余40位讀者都選擇了浮動利率，其中只有1人的加點數(shù)是負值，為-39個基點；有9人的加點數(shù)在20至65個基點之間；有10人的加點數(shù)在108至130個基點之間，20人的加點數(shù)都超過130個基點，最高達到180個基點。
去年LPR已累計下降35個基點。即便如此，這30位讀者今年適用的最新利率依然在5.38%至6.10%的高位(目前最新的5年期以上LPR為4.3%)。
另一邊，新購房的首套房貸客戶的利率卻一降再降。2022年以來，多地房地產市場下行壓力加大。作為提振需求、促進市場回暖的有力抓手，房貸利率政策多次調整優(yōu)化。房貸老客戶與新購房客戶的利率差距將進一步拉大。
今年1月，新發(fā)放首套個人住房貸款利率政策動態(tài)調整長效機制正式建立。根據最新通知，新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。
貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，2023年1月，首套房貸利率平均為4.10%，二套平均為4.91%，同比分別回落146個基點和93個基點。截至1月16日監(jiān)測數(shù)據顯示，首套房貸利率低于4.1%的城市共11個。根據中指研究院監(jiān)測數(shù)據，截至2022年12月30日，全國已有近30個城市將首套房貸利率降至4%以下，部分城市貸款利率降至歷史低位。據了解，已有不少城市的首套房貸利率下限降至3.7%至3.9%的水平。
值得一提的是，目前新房貸利率下調的城市基本集中在三四線城市和部分房地產市場庫存壓力大的二線城市，房地產熱點城市特別是一線城市目前房貸利率政策并沒有明顯松動。這意味著，大量存量房貸客戶不僅是利率“高位站崗”，房價也買在了高點。
調查
房貸老客戶扎堆提前還貸部分銀行對此有額度控制
面對新老房貸利率的巨大差異，存量房貸客戶也在想方設法降低自己的“損失”。然而，當很多客戶同時決定提前還貸時，銀行就應接不暇了。
“提前還貸太難了，打電話去銀行說四月以后再來電預約?！?
“去年11月就申請了，今年2月4日才還上，多交了4個月利息?！?
“每天下午兩點蹲守銀行APP搶提前還貸額度，一個星期都無功而返。”
“當初利率5.35%，現(xiàn)在只有3.8%。去年10月4日申請?zhí)崆斑€貸，一直沒有動靜。今年1月，打電話給銀行，又說春節(jié)后。我打了監(jiān)管投訴電話后，終于在2月5日還款成功了。”
北青報記者發(fā)現(xiàn)，各大社交平臺都有不少網友表示遇到“提前還貸難”。根據大家的分享，不同地區(qū)不同銀行處理提前還款的時間差異較大，但排隊時間基本都在1個月以上，3個月算正常，最慢的要等到今年七八月才有可能扣款。北京某銀行工作人員告訴北青報記者，客戶集中大量提前還款，會打亂銀行網點的貸款業(yè)務計劃，影響銀行的正常經營，所以銀行會進行額度控制。如果支行的提前還款額度已經用光，客戶就只能等待新的額度釋放。
中原地產首席分析師張大偉指出，近期住房貸款“提前還款潮”有多方面原因。近年來，受經濟下行和疫情反復等多重沖擊，部分居民收入不穩(wěn)定性增大，對未來預期不明朗。部分借款人試圖通過全部或部分提前還款來減輕還貸壓力，降低住房消費負擔。與此同時，2022年以來，我國金融市場波動加劇，普通居民投資收益下降明顯，風險偏好趨于保守，也選擇將原來用于投資的部分資金用于提前還款。此外，部分存量住房貸款利率偏高，也是借款人提前還款的原因之一。以鄭州為例，最新的房貸利率已經進入3時代，但2021年左右存量房貸利率高達6%至7%。
據了解，對于張先生提出的下調加點的要求，其貸款銀行曾回復表示，商業(yè)銀行個人住房貸款利率執(zhí)行市場化利率，受國家對房地產市場調控，央行、銀監(jiān)等部門出臺的政策影響而上下波動。2021年下半年樓市火爆，同時個人住房貸款規(guī)模受限國家宏觀政策調控，導致利率上漲；去年以來，受居民購房意愿下降、國家政策調控等因素影響，房地產市場整體需求回落，個人住房貸款利率隨之下降。張先生6.4%的房貸利率為銀行在客戶需求時點，根據當時市場實際情況結合首套剛需房利率政策制定，也受當?shù)劂y行同業(yè)協(xié)會約束。
說法
銀行：存量房貸利率加點下調難度較大
“只要房貸利率高于理財利率，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機就一直會存在?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前存量房貸的壓力仍然較大，如果降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。
更多銀行人士分析指出，存量房房貸利率加點重新調整的可能性不大，因為對銀行營收的壓力會非常大。根據央行發(fā)布的最新數(shù)據，去年末個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。粗略計算，存量房貸利率加點統(tǒng)一下調1個百分點，銀行業(yè)一年減少的利息就高達數(shù)千億元。
而從操作層面看，下調存量房貸利率也非常復雜。因為房貸客戶的利率并非統(tǒng)一制定，個體差異很大，與個人征信密切相關，此外全國各地區(qū)的市場情況也各不相同。調整存量利率，意味著一些銀行可能需要再對征信進行核查，工作量非常大。
光大證券首席金融業(yè)分析師王一峰指出，2017年后，為遏制房價快速上漲，按揭貸款利率開始系統(tǒng)性高于貸款基準利率，對于首套購房者也不例外。2017年至2018年，新發(fā)生按揭貸款利率由基準利率打折低位大幅上行123個基點至5.55%，2019年至2021年在5.3%至5.6%區(qū)間內高位運行。通過對2009年以來發(fā)放的按揭貸款進行分析發(fā)現(xiàn)，存量按揭貸款絕大多數(shù)為2014年以后發(fā)放，其中2017年至2021年的利率高位時期，測算存量余額為28.5萬億，占比達73%左右。
王一峰認為，受疫情持續(xù)影響，部分居民資產負債表受損，高利率按揭一方面降低了居民資產負債表的安全性，另一方面也不利于消費的恢復。通過下調存量房貸利率，從“防風險、擴消費、促公平”的角度看，具有一定現(xiàn)實意義。且存量按揭貸款的降息，一定程度上也有助于緩解貸款早償壓力，進而促進按揭貸款平穩(wěn)增長，甚至能夠促進住房銷售盡快復蘇。
但他同時表示，從現(xiàn)實操作的角度來說，存量房利率下調存在一定難度。首先，各個城市目前利率不統(tǒng)一，如果要降，怎么降是個問題，以及可能還要與貸款人簽訂補充合同。最后，降低存量房利率還可能會影響到銀行自身經營的穩(wěn)定性。
招聯(lián)金融首席研究員董希淼認為，當前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉貸”等問題。可加快引導5年期以上LPR下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。
新老房貸利率不同
月供相差超1400元
河南省洛陽市的馬女士于2021年6月份貸款買房，首套房貸利率為6.37%。
去年以來，房貸利率持續(xù)下降，目前洛陽首套房貸利率最低為4.1%，比馬女士當時的貸款利率低了2.27個百分點。
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